Vom Verwalter zum kundenorientierten Dienstleister

Als 1990 die WbG gegründet wurde, galt Wohnraum noch als Mangelware.  Gerade Wohnungen  in  den  Neubausiedlungen  waren überaus begehrt, verfügten sie doch über den „Luxus“ von   Fernwärmeheizung   und   Warmwasserversorgung.   Aber   auch für weniger komfortable  Wohnungen  mit  Ofenheizung  und  Plumpsklo  auf  der  halben  Etage  gab  es  Wartelisten.  Bis Mitte der 1990er Jahre erfolgte die Wohnungsvermietung auf Antrag  über  die  Wohnvergabestelle  im  Rathaus  und  längst  nicht jedes Umzugsgesuch konnte berücksichtigt werden.

Mieses Image als Erbe

Auch auf Grund ihrer Wurzeln im VEB Gebäudewirtschaft haftete der WbG noch lange Zeit das Image des unflexiblen, bürokratischen Verwalters  an.  Spätestens ab  Mitte  der  1990er  Jahre aber kämpfte man entschlossen gegen diesen Eindruck an.  Ab 1995 beispielsweise setzte die WbG Spezialisten bei der Leerwohnungsbearbeitung  ein.  Dass jede  Wohnung  vor  der  Neuvermietung  zunächst  saniert  werden  sollte,  war  zu  dieser  Zeit  ein  absolutes  Novum.  Ein  Jahr  später  sollte  zur  Verbesserung des Kundendienstes jeder Mieter seinen festen Ansprechpartner  erhalten  –  die  Geburtsstunde  der  Abteilung  „Hausverwaltung“.  Die  19  Hausverwalter  kümmerten  sich  fortan  um  Abschlüsse  und  Kündigungen  von  Mietverträgen,  führten Wohnungsbegehungen und -abnahmen durch, buchten  sämtliche  Zahlungen,  rechneten  die  Betriebskosten  ab,  bearbeiteten  Mieterbeschwerden  und  hatten  stets  ein  Auge  auf Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit in den von ihnen betreuten Häusern.

Umschwung am Wohnungsmarkt in Plauen

Spätestens  ab  1997  machte  sich  ein  grundlegender  Um-schwung  am  Wohnungsmarkt  bemerkbar.  Aus  dem  einstigen  Wohnungsmangel  war  aufgrund  des  anhaltenden  Bevölkerungsrückgangs  in  der  Spitzenstadt  ein  Überangebot  an  Wohnraum  geworden.  Vor  allem  die  einst  so  gefragten  Neubauwohnungen  im  Chrieschwitzer  Hang  oder  im  Mammengebiet  wurden  plötzlich  zum  Ladenhüter.    Neue  Wege  in  der  Vermarktung waren gefragt. Ende 1996 wurde beispielsweise der erste Tag der offenen Wohnungstür veranstaltet. Nach der umfassenden Komplettsanierung der Dittesstraße 33 wurden für die Wohnungen neue Mieter gesucht. Man erkannte, dass man sich fortan mehr ins Zeug legen musste, um neue Mieter für  die  Wohnungen  zu  gewinnen.  Dazu  gehörten  unter  anderem auch neue, kundenfreundlichere Öffnungszeiten. Diese wurden übrigens  nicht  einfach  vom  Schreibtisch  aus  festgelegt, sondern man stellte drei Varianten in der Mieterzeitung zur  Abstimmung.  Langsam  entwickelte  sich  die  Vermarktung  und  Vermittlung  freier  Wohnungen  zu  einem  separaten  Geschäftsbereich  und  bald  kümmerten  sich  3  Kolleginnen  ausschließlich um Wohnungssuchende und die Neuvermietung.

Der  nächste  Meilenstein  in  Richtung  mehr  Mieterorientierung wurde 1998 gesetzt. Sogenannte technische Hausverwalter fungierten fortan als kompetente Ansprechpartner für die Mieter bei technischen und funktionellen  Problemen  in  der  Wohnung,  im  Haus  oder  im  Wohnumfeld.  Sie arbeiteten eng mit den bisherigen Hausverwaltern zusammen und organisierten und koordinierten Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Mieterorientierung als Erfolgsrezept

Trotz  aller  Bemühungen  konnte  der  rasante  Anstieg  des  Leerstands  damit  nicht  aufgehalten  werden.  Zur  Jahrtausendwende  war  mehr  als  jede  fünf-te  Wohnung  unbewohnt  –  eine  existenzbedrohliche  Situation  für  die  WbG.  Doch statt den Kopf in den Sand zu stecken, suchte man weiter nach Möglichkeiten neue Wohnungssuchende zu gewinnen. Die Service-Hotline 703-161 wurde ins Leben gerufen. Umzugswillige konnten so schnell und unbürokratisch ihr Mietgesuch aufgeben und wurden umgehend mit passenden Angeboten  versorgt.  Ab  2001  war  die  Wohnungssuche  sogar  online  möglich, denn die Website www.wbg-plauen.de ging ans Netz.

Mit  großen  Anstrengungen,  viel  Ideenreichtum  und  auch  einigen  schmerz-haften Einschnitten gelang es der WbG als größtes Wohnungsunternehmen des Vogtlandes wirtschaftliche Stabilität zu erlangen und den Leerstand auf durchschnittlich 8% zu senken. Ein ganz wichtiger Erfolgsfaktor dabei waren und sind die Mieter. Viele halten ihrer Wohnung und der WbG schon seit vielen Jahren die Treue. Durchschnittlich 14 Jahre 2 Monate und 11 Tage wird in einer WbG-Wohnung gewohnt. Die treuesten WbG-Mieter haben schon seit über 65 Jahren keinen Umzugskarton mehr gepackt.

Schlüsselrolle bei der Plauener Altstadtsanierung

Als  kommunales  Wohnungsunternehmen  erfüllt  die  WbG  für  die Stadt Plauen die öffentliche Daseinsvorsorge. Das heißt es  ist  die  originäre  Aufgabe  der  WbG  ordentlichen,  bezahl-baren   Wohnraum   für   alle   Einwohner   Plauens   anzubieten   –  unabhängig  von  ihrer  sozialen  Herkunft  oder  Kultur.  Darüberhinaus  übernimmt  die  WbG  immer  wieder  auch  wichtige  städtebauliche Aufgaben. Die im Zweiten Weltkrieg stark zerstörte  Spitzenstadt  konnte  zu  DDR-Zeiten  nicht  wieder  aufgebaut werden. Gerade in der historischen Altstadt klafften auch  nach  der  Wende  viele  kriegsbedingte  Baulücken  und  selbst Häuser, die vom Bombenhagel verschont blieben, waren  nach  jahrzehntelanger  Mangelwirtschaft  teilweise  in  einem jämmerlichen Zustand.

Ab der zweiten Hälfte der 1990er Jahre brachte sich die WbG verstärkt in die Sanierung der Alt-stadt ein. Einen markanten Meilenstein markierte da die Grundsteinlegung im April 1997 für den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses im Oberen Steinweg 3/5, mit dem eine unansehnliche Baulücke  geschlossen  wurde.  Nach  den  großen  Sanierungs-projekten  von  ganzen  Wohngebieten  in  den  vorangegangenen Jahren, wollte man nun Flagge zeigen und städtebauliche Akzente  setzen.  Der  erste  Neubau  der  WbG  in  der  Plauener  Altstadt  wurde  im  Eiltempo  in  nur  9  Monaten  Bauzeit  fertig  gestellt. Kurz darauf folgte 1998 die zeit- und geldaufwendige Sanierung der Häuser Nobelstraße 17 und Straßberger Straße 14. Beide  Häuser  stehen  auf  der  Liste  der  Plauener  Kulturdenkmäler und stellten die Projektplaner vor so einige Herausforderungen. Vor allem die Immobilie an der Straßberger Straße forderte  die  gesamte  Expertise  der  Fachleute.  1615  erbaut  gehört es zu den ältesten Häusern in Plauen. Seit den 1980er  Jahren  stand  das  Haus  wegen  akuter  Baufälligkeit  leer.  Ein  Investor, der sich diesem Mammutprojekt annehmen konnte und wollte, war nicht in Sicht. Auf Geheiß der Stadt erwarb die WbG 1997 die heruntergekommene Ruine, um im Herzen der Altstadt ein Kleinod zu schaffen. Der Schwamm hatte sich tief ins  Mauerwerk  gefressen,  so  dass  die  erste  und  zweite  Etage  komplett  erneuert  werden  mussten.  Um  den  historischen  Charakter  des  Hauses  zu  wahren,  deckte  man  das  Dach  mit  Schiefer, versah die Fenster mit Faschen und setzte im Erdgeschoss  –  das  traditionelle  Zuhause  der  legendären  Gastwirtschaft  „Goldener  Löwe“  –  Bleiglas  ein. 

Absolutes  Schmuckstück   jedoch   ist   das   Kreuzgewölbe,   welches   aufwendig   restauriert  wurde.  Seitdem  kann  im  Goldenen  Löwen  wieder  in geselliger Runde gespeist werden. Ebenfalls saniert und in seinem  Erscheinungsbild  den  umliegenden  historischen  Gebäude angepasst wurde das Haus am Klostermarkt 5.Zur Jahrtausendwende legte die WbG ihr Augenmerk verstärkt auf den Bereich am Tunnel. 1999 hat die Stadt Plauen das Ge-bäude der Theaterintendanz an die WbG mit der Auflage der äußerlichen  Sanierung  übertragen.  Rund  eine  Million  Mark  investierte  die  WbG  in  den  Aus-  und  Umbau  der  Theaterintendanz einschließlich des Theatercafés. Nur einen Steinwurf entfernt  stellte  die  WbG  ab  2000  ebenfalls  die  Baugerüste  auf. Das Haus am Postplatz 7 besaß bis dato nicht einmal ein eigenes Treppenhaus. Nach der umfassenden Sanierung be-zog das Regionalbüro der Freien Presse die ersten drei Etagen des Hauses. Bis heute ist es das Zuhause der auflagenstärksten Tageszeitung  im  Vogtland.  Im  Dachgeschoss  entstanden  außerdem zwei Wohnungen.

2002  schließlich  konzentrierte  man  sich  wieder  mehr  auf  den  Bereich um den Altmarkt. Noch immer störte die ein oder andere Baulücke oder baufällige Ruine das Gesamterscheinungsbild der Plauener  Altstadt.  Am  Altmarkt  7  investierte  die  WbG Plauen mehr  als  660.000 Euro in den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Während im Erdgeschoss Platz für die Werkstatt mit Verkauf von Goldschmiedemeisterin  Bianca  Hallebach  geschaffen  wurde, entstanden  in  den  drei  darüberliegenden  Etagen  jeweils  eine  3-Raumwohnung  mit  Balkon.  Im Dachgeschoss  fand  gar  eine  4-Raum-Maisonettewohnung Platz.

Schmuckstück Markstraße 9

Ihr  Meisterstück  in  Sachen  Plauener  Altstadtsanierung  aber  lieferte die WbG mit dem Neubau der Markstraße 9. Über viele Jahre hinweg war für die unansehnliche Baulücke vergeblich ein Inves-tor  gesucht  wurden.  Schließlich  betraute  die  Stadt  als  Eigentümerin des Grundstückes die WbG mit dieser wirtschaftlichen und planerischen  Herausforderung.  2010  erfolgte  die  Grundsteinlegung. Zur feierlichen Eröffnung rund zwei Jahre später ließ sich die Bedeutung des Projekts auch an der hochrangigen Gästeliste ablesen.  Der  damalige  Sächsische  Innenminister  Markus  Ulbig  besichtigte als einer der ersten die Räumlichkeiten des generationenübergreifenden, betreuten  Wohnens, zu denen 28 barrierefreie Wohnungen gehören. Im Erdgeschoss hingegen hat seither eine  beliebte  Plauener  Lokalität  ihr  Zuhause  gefunden.  Bäckermeister Rico Wagner verwirklichte hier mit seinem Kaffeehaus Müller einen langgehegten Traum.

Zahlen und Fakten aus 30 Jahren WbG Plauen

15.198 Wohnungen wies die WbG in ihrer ersten Bilanz zum 31.12.1990 als ihr Eigentum aus. Um den sinkenden Bevölkerungszahlen der Stadt Plauen und den wirtschaftlichen Herausforderungen Rechnung zu tragen, halbierte man in den kommenden 30 Jahren den Wohnungsbestand der WbG. Mit der Schaffung von Wohneigentum, Verkauf an Wettbewerber, Rückbaumaßnahmen, Umnutzungen und auch Wohnungszusammenlegungen sicherte man die Liquidität und wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens.

Modernisierungsoffensive: Das  Erbe  der  DDR-Mangelwirtschaft  war  ein  immenser  Instandhaltungsstau.  Ab  1992 startete die WbG mit einer großen Modernisierungsoffensive. Allein in den kommenden 5 Jahren investierte der Großvermieter 265 Mio. DM in die Modernisierung ihrer Bestände. Darunter waren auch Großprojekte wie die um-fassende Sanierung der 230 WbG-Wohnungen im Dörffelgebiet. Heute  unvorstellbar:  während  der  umfassenden  Bauarbeiten,  die  auch  mit  viel  Lärm und Schmutz verbunden waren, blieben die Mieter in ihren Wohnungen.

1.617 Wohnungen hat die WbG seit ihrer Gründung durch Abriss vom Markt genommen. Einige davon in unsanierten Altbauten, die  in einem derart desolaten Zustand waren, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht möglich war. Der Großteil der rückgebauten Wohnungen aber befand sich in den  klassischen Plattenbaugebieten Chrieschwitzer Hang und Mammengebiet. Das Jahr mit den zahlenmäßig meisten Rückbauaktivitäten war 2005. Allein in diesem Jahr riss die WbG 417 Wohnungen ab.

Kampf der Parkplatznot: In den 1990er Jahren stieg die Anzahl der zugelassenen PKW sprunghaft an. Die Wohngebiete waren darauf nicht ausgerichtet und so ging man bei der WbG neue Wege um der wachsenden Fahrzeugschar ausreichend Stellplätze zur Verfügung zu stellen. 1995 wurde ein 2-geschossiges Parkhaus mit 170 Stellplätzen am Friesenweg gebaut, das direkt nach Inbetriebnahme restlos ausgebucht war. In den kommenden Jahren folgte eine Erweiterung des Parkdecks und weitere Parkhäuser auch in anderen Wohngebieten. Größter Hingucker: das Parkpaternoster am Giebel der Dr.-Karl-Gelbke-Straße 28. Ein landesweites Novum – konnte sich aber auf Dauer aufgrund der hohen Betriebskosten und immensen Instandhaltungsaufwendungen nicht bewähren.

Leerstand war zu Beginn des neues Jahrtausends eines der beherrschenden Themen für die WbG.  Mit  den  sinkenden  Einwohnerzahlen  in  der  Spitzenstadt  wurden  natürlich  auch  immer  weniger  Wohnungen  benötigt.  Die  einst  so  beliebten  Neubauwohnungen im Chrieschwitzer Hang oder im Mammengebiet bekamen zunehmend ein Imageproblem und avencierten zu Ladenhütern. Auf bis zu 23,5% kletterte die Leerstandsquote bei der WbG.

Ein  eigener  Balkon  steht  bei  vielen  ganz oben auf der Wunschliste. Ab 2002 begann die WbG ihren Mietern diesen Wunsch schrittweise zu erfüllen. Seitdem wurden rund 2000 Balkone nachgerüstet. Bis  zu  35  Euro  mehr  Miete  zahlen  aktuell  die  Bewohner  monatlich  für  ihren Freisitz.

460 Mio. Euro hat die WbG seit ihrer Gründung in ihre Wohnungen, Häuser und das Wohnumfeld investiert. So hat sie ihre Bestände nicht nur fit für die Zukunft gemacht, sondern ist auch ein wichtiger Wirtschaftsmotor der Region.

52,8 Jahre: So alt ist der durchschnittliche Bewohner einer WbG-Wohnung.   Im See-haus-Gebiet ist der Altersdurchschnitt mit 66 Jahren bei den WbG-Mietern übrigens am höchsten. Gut 20 Jahre jünger geht es hingegen im Dörffelgebiet zu. Zahlreiche Familien haben dort ihr Zuhause gefunden und die Kinder drücken den Altersdurchschnitt.

Jeder 6. Plauener wohnt in einer Wohnung der WbG. Damit gibt die WbG fast 11.000 Menschen ein Zuhause zum Wohlfühlen. (fotos: mar, text: mar/wbg)

2020-12-01